Переуступка прав требования на квартиру, оформление
Прошу разъяснить вопрос про переуступку прав на квартиру.
Я и жена купили квартиру в Москве. Квартира на этапе строительства. Права собственности должны получить в 2017году. Часть денег за квартиру (95%) было от продажи квартиры тещи (неработающий пенсионер). Остальные 5% взяли в ипотеку в Сбербанке. Ипотеку оформлял на себя, т.к. я - единственный работающий в семье. Ипотеку планируем закрыть через пару месяцев средствами материнского капиталла. При оформлении ипотеки на меня и жену прописали доли в 50% и 50% процентов на квартиру. И по ДДУ выходит, что я и жена являемся собственниками.
Т.к. основная часть суммы была от тещи, то она хочет, чтобы квартира принадлежала ей на 100%. Квартира сейчас находится в залоге у банка.
После закрытия ипотеки планировали сделать переуступку на тещу. Мы обратились к застройщику, который сообщил, что переуступку можно сделать только через него, согласно договору ДДУ за 15%. Соответственно, в договоре ДДУ читаем условия переуступки (ниже).
Платить застройщику 15% от цены квартиры считаем для нас неприемлимым.
1) Как нам в этой ситуации переоформить квартиру на тещу без привлечения застройщика до получения права собственности?
2) Какая сумма является приемлемой для Москвы для такого запроса?
5. УСТУПКА ПРАВ И ПЕРЕВОД ДОЛГА
5.1. Участники долевого строительства вправе уступать другим (физическим и/или юридическим лицам) свои права по настоящему Договору только после уплаты ими Цены настоящего Договора в соответствии с п. 2.1. настоящего Договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства. Уступка прав или уступка прав и перевод долга производятся Участниками долевого строительства только по предварительному письменному согласованию с Застройщиком (п. 3.1.5. настоящего Договора).
5.2. Уступка Участниками долевого строительства прав и перевод долга по настоящему Договору допускается с момента государственной регистрации настоящего Договора до момента подписания Сторонами Акта приема-передачи объекта долевого строительства.
5.3. Уступка прав и перевод долга по настоящему Договору подлежат государственной регистрации в Регистрирующем органе.
5.4. По соглашению Сторон Застройщик или указанное им лицо на основании отдельно заключаемого договора за вознаграждение окажет Участникам долевого строительства услуги по подготовке договора уступки прав и перевода долга по настоящему Договору. Размер вознаграждения Застройщика или указанного им лица за оказание услуг составит 15% (Пятнадцать процентов) от Цены настоящего Договора, в т.ч. налоги и сборы, установленные действующим законодательством РФ. Застройщик вправе оказать соответствующие услуги лично либо с привлечением третьих лиц.
3.1.5. Согласовывать с Застройщиком заключение договоров об уступке прав, а также договоров об уступке прав и переводе долга (согласно ст. 5 настоящего Договора).
Андрей, здравствуйте. Извините, но требования застройщика — это «бред сивой кобылы». В договоре черным по-белому сказано:
Т.е. по соглашению сторон они за 15% составят Вам договор уступки права. Это значит, что Вы вправе отказаться от подобных услуг. Реальная стоимость составления такого договора ну 3000 от силы. Другое дело, что уступка права производится с предварительного письменного согласия Застройщика, этим они Вас, видимо, и шантажируют. Требования, безусловно, необоснованны.
Согласно ст.11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Согласно ст.382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.
Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Если договором был предусмотрен запрет уступки, сделка по уступке может быть признана недействительной по иску должника только в случае, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об указанном запрете.Предусмотренный договором запрет перехода прав кредитора к другому лицу не препятствует продаже таких прав в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве и законодательством о несостоятельности (банкротстве). Если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий. Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к другому лицу. Первоначальный кредитор и новый кредитор солидарно обязаны возместить должнику — физическому лицу необходимые расходы, вызванные переходом права, в случае, если уступка, которая повлекла такие расходы, была совершена без согласия должника. Иные правила возмещения расходов могут быть предусмотрены в соответствии с законами о ценных бумагах.
Вашим договором запрет уступки не предусмотрен:
Вы должны получить письменное согласование застройщика на уступку права. Напишите им письменное заявление, пусть они дадут письменный ответ. В ответе, разумеется, они не имеют права требовать 15%, но должны дать обоснование своему отказу. Учитывая, что стоимость квартиры Вами оплачена, дать обоснование им будет крайне сложно. А нет обоснования — значит нарушаются Ваши права.