Недвижимость Ростова: затишье продолжается

Тем не менее, по объему введенного жилья за минувший год Ростов в разы опередил не только своих ценовых «ровесников» Волгоград, Челябинск, Ставрополь и Казань, но и более дорогих Краснодар и Новосибирск.

Старый город

Ростов растет с каждым днем, но в нем, как и век назад, по-прежнему превалирует малоэтажная застройка: 63% жилых домов имеют высоту 1–2 этажа и лишь 3% — девять этажей и более. Ростов остается старым городом, каждый седьмой дом здесь был возведен в позапрошлом веке, а уровень износа зданий становится одной из ведущих проблем жилищного фонда. Это неудивительно: каждый третий дом Ростова изношен минимум на 60%, их состояние близко к аварийному. Учитывая, что стареют здания в среднем на 1,5% в год, прирост такого жилья в ближайшие годы будет колоссальным. Согласно прогнозам, в ближайшие 10 лет эту черту переступит более половины всех зданий города.

Трудности созидания

Спасти ситуацию могут только две вещи: ремонт старого фонда и строительство новых жилых домов. Что касается первого, то согласно планам к концу 2010 года общая площадь капитально отремонтированных за счет федеральных средств и ресурсов Фонда содействия реформированию ЖКХ многоквартирных домов Ростова составит 4,5 млн кв. м, а это треть от существующей потребности.

Что же касается возведения нового многоквартирного жилья, то оно на протяжении последних лет характеризуется отрицательной динамикой: с 2008 года идет постоянное снижение объема ввода. В 2010 году из запланированных 456 тыс. кв. м будет закончили не более 250 тыс. кв. м – это вдвое меньше, чем в 2008 году. На данный момент в Ростове насчитывается 72 строящихся объекта, 20 из которых заморожены. При этом две трети возводимого жилья – многоквартирные дома эконом-класса на окраинах города.

Новый Ростов

Несмотря на финансовый кризис, рынок новостроек недавно пополнился несколькими завершенными проектами. Это 17-этажный комплекс бизнес-класса «Островский» (ул. Козлова, 65, корп. в, е), комплекс Olymp Towers компании «Виллан» (ул. Максима Горького, 11/43), комплекс «Южная звезда» (Красноармейская, 200), комплекс «Пушкинский» (ул. Пушкинская, 144), один из трех запланированных домов жилого комплекса «Красный город-сад» (пр. Стачки). В 2009 году получили старт такие значимые для города проекты, как строительство комплекса «Норд», «Три сквера» и небольшого микрорайона по улице Извилистой.

К радости рядовых покупателей цены на недвижимость сегодня растут не очень активно, что дает возможность совершить покупку именно тем людям, которым квартира нужна для проживания. Инвестиционные сделки, когда жилье скупается для дальнейшей перепродажи, в последние пару лет на ростовском рынке большая редкость.

В целом финансовый кризис заставил некоторых девелоперов задуматься о возведении жилья эконом-класса, и результатом стало начало строительства комплексов с малогабаритными квартирами: уже упомянутый микрорайон по улице Извилистой, строящиеся жилые комплексы «Западные ворота» и «Дельфин».

На сегодняшний день на первичном рынке МЖС Ростова преобладает эконом-класс, доля которого составляет около 60% от общего объема предложения. Элитное жилье практически отсутствует: объекты, относящие себя к этому классу, зачастую не отвечают даже половине требований этого уровня.

Вопрос цены

В целом, по оценкам риелторов, на рынке жилья Ростова наблюдается стабилизация. Общее незначительное снижение стоимости жилья во втором полугодии в Ростове в различных ценовых категориях обусловлено сезонным фактором, как и в предкризисные годы.

По данным на сентябрь 2010 г. зафиксировано достаточно резкое падение цен на первичном рынке жилья, за прошедшее полугодие стоимость 1 кв. м снизилась на 7,87%, составив 40 412 руб./кв. м. Данное снижение является условным, поскольку в первом полугодии были успешно проданы большие площади дорогих квартир в домах бизнес- и премиум-классов, расположенных в центре города. Средняя стоимость квартир на вторичном рынке Ростова составляет 48 303 рубля за кв. м.

Наиболее дорогие дома, безусловно, новые, монолитные. Однако они всего на десятую часть дороже кирпичных, 50 тысяч рублей против 45 тысяч. Риэлторы объясняют этот феномен преобладанием данного материала в новом строительстве.

Наиболее высокое ценовое значение на сегодняшний день наблюдается в Кировском и Ленинском районах. Это обусловлено тем, что в них расположены объекты премиум-класса, цены на которые превышают среднерыночное значение в целом. Наиболее дешевое жилье зафиксировано в Советском районе.

Стоимость квадратного метра в так называемом «элитном» сегменте составляет 80–90 тыс. рублей, по отдельным эксклюзивным проектам – до 100–130 тыс. Основной спрос в этом сконцентрирован в пределах 5–8 млн рублей, однако в продаже есть квартиры и по 11–15 млн. Одним из объектов города, которые можно отнести к такому классу, является жилой комплекс «Ростов-сити». В 2009 году здесь состоялась самая дорогая сделка года, в ходе которой была продана квартира по 140 тысяч рублей за кв. м.

Что касается бонусов, то на сегодняшний день застройщиками жилья предусматриваются скидки при 100% оплате в размере от 4 до 6%, а также рассрочки платежа. Большая часть девелоперов также предоставляет скидки с цены предложения (до 10–15%) в индивидуальном порядке, без снижения официально публикуемых цен.

Проблемы большого города

На сегодняшний день риэлторы отмечают целый комплекс проблем, связанных с рынком недвижимости Ростова. Это и снижение объемов возводимого жилья, и меньшие объемы начатого строительства, и приостановление возведения 1/4 объектов и его осуществление более низкими темпами.

Беспокоит экспертов и дефицит жилья эконом-класса, а также интенсивный процесс разрушения старых многоквартирных домов невысокой этажности. При этом развивающееся в городе малоэтажное строительство вытесняет многоэтажки: по итогам 2009 года в Ростове было введено в эксплуатацию 598 тыс. кв. м частного жилья и лишь 242 тыс. — многоквартирных домов.

В недалеком будущем

По прогнозам риэлторов, в ближайшее время можно ожидать повышения цен на 5–15%, которое коснется готовых домов. Спросом сегодня пользуются квартиры в сданных объектах, а также на завершающей стадии строительства. Тем не менее в домах, строительство короторых планируется завершить в конце 2010– начале 2011 г., продано 63–65% квартир.

Другая тенденция – прогнозируемое подорожание квадратных метров в центре города. Именно здесь сконцентрирован спрос покупателей. Однако основные объемы предложения нового жилья локализованы главным образом в других районах: Западном, Северном и Александровке. Нового жилья в центре очень мало, поэтому оно, скорее всего, будет дорожать.

Что касается потребительского спроса, то его повышение пока не планируется. Как известно, на спрос сильно влияет платежеспособность населения, а рост доходов жителей города идет медленными темпами. Из положительных тенденций специалисты рынка недвижимости называют продолжающуюся ценовую стагнацию: ипотечных кредитов выдается мало, инвесторы на рынок возвращаться не спешат. А это значит, что стимулов для роста цен пока нет.

В настоящий момент наиболее вероятным сценарием развития рынка недвижимости Ростова представляется ускорение строительства жилых объектов, постепенное возобновление «замороженных» строек, медленный рост цен с учетом инфляции, в пределах 4–5%, на наиболее ликвидные объекты – готовые дома с удачным местоположением и соотношением цена–качество. Согласно прогнозам экспертов, в 2011 г. застройщики будут конкурировать между собой не только в цене за квадратный метр, но и величиной процентной ставки по ипотеке на квартиры. Более значительный рост цен, превышающий инфляцию, прогнозируется не ранее середины 2011 г.