Изменения порядка предоставления информации о государственной регистрации прав и их отягощений
25 ноября 2014 вступил в силу Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно определения конечной выгоды юридических лиц и публичных деятелей». Указанным Законом помимо прочего были внесены изменения в Закон Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений». А именно - изменились условия по предоставлению информации о государственной регистрации прав и их отягощений из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и их отягощений.
На сегодняшний день получения информации о государственной регистрации прав и их отягощений на недвижимое имущество является очень актуальным вопросом. Ведь каждый человек пользуется недвижимым имуществом, сегодня просто невозможно представить обычную сделку купли - продажи недвижимого имущества без проверки наличия обременений на такое имущество, очень часто необходимо установить владельца недвижимой вещи, проверки вообще существование регистрации такого имущества, наличия обременений и тому подобное.
Итак, в законодательстве о вещественных правах и их обременений на недвижимое имущество произошли следующие изменения.
Так, отныне информация, касающаяся прав и их отягощений на недвижимое имущество является общепризнанным доступной и открытой. Что означает, что любое лицо может обратиться в Реестр прав на недвижимое имущество для получения информации о недвижимом имуществе. Напомним, что согласно с предыдущей редакцией Закона право на получение информации относительно неподвижных объектов имели лишь нотариус и определенный круг государственных органов. В их число в частности относились: суд, органы местного самоуправления, органы внутренних дел, органы прокуратуры, органы доходов и сборов, органы Службы безопасности Украины и другие органы государственной власти (должностные лица). Однако даже эти органы имели право получать информацию только в связи с исполнением ими своих полномочий.
Благодаря новому закону, круг лиц, имеющих право получать информацию о вещественных правах и их обременений, пополнился физическими лицами, юридическими лицами и адвокатами. Естественно, право на получение информации осталось также у владельцев и правообладателей недвижимого имущества.
Интересным является тот факт, что для каждого субъекта таких отношений устанавливаются отдельные условия для получения информации. Так, физические и юридические лица могут обращаться за информацией тремя способами и только по объекту недвижимого имущества:
- путем получения информации в электронной форме на официальном сайте государственного органа, реализующего политику в сфере регистрации прав на недвижимое имущество;- путем подачи заявления непосредственно к самому регистрационному органу или нотариусу;- путем почтового отправления заявления регистрационному органу или нотариусу.
Вышеперечисленным органам, которые получают информацию в связи с осуществлением ими своих полномочий, определенных законом, информация предоставляется по субъектам права (т.е. лицу, которому принадлежит недвижимость или лицу, имеющим право владения недвижимостью) или, как физические и юридические лица могут осуществлять поиск информации по объекту недвижимого имущества в электронной форме путем непосредственного доступа в Государственный реестр прав на недвижимое имущество при идентификации должностного лица, представляющего государственный орган и осуществляет соответствующие полномочия с помощью электронной цифровой подписи. Нотариусы, как и раньше, получают непосредственный доступ к электронному реестру прав на недвижимое имущество. Неурегулированным остается лишь вопрос получения необходимой информации адвокатами. Однако мы считаем, что адвокат имеет право обращаться к нотариусам и соответствующим органам как физическое лицо или путем направления адвокатского запроса.
Еще одним важным изменением, по нашему мнению, является факт отмены обязанности органа государственной регистрации сообщать владельцу или правообладателю недвижимого имущества о лицах, обращавшихся в такой орган, которые получили сведения о правах и обременениях прав на недвижимое имущество, что ему принадлежит. Ведь в связи с принятием нового закона орган государственной регистрации прав на недвижимое должен будет сообщить информацию лицу, которому принадлежит недвижимость, или которая обладает такой недвижимостью, только в том случае, если такое лицо подаст заявление о получении необходимой информации. Считаем такую позицию закона достаточно неудобной, ведь трудно представить на практике, чтобы лицо без определенных на то причин тратила свое собственное время и денежные средства на установку такой информации. Информация о лицах, обращавшихся в реестр предоставляется собственнику или право владельцу прежнему в форме выписки.
Одним из недостатков внесенных изменений является то, что за изменениями нового закона не определено в какой именно форме заявители будут получать информацию о вещных правах на недвижимое имущество и их обременения. Если по старой редакции закона заявители - физические лица (владелец недвижимого имущества или уполномоченное им лицо; лицо, имела вещное право на чужое недвижимое имущество, или его представитель; наследник, правопреемник, или его представитель; владелец квартиры, многоквартирного жилого помещения и т.п. в случае объединение собственников многоквартирного дома) получали информацию в форме подъемника, а заявители - должностные лица государственных органов получали информацию в форме информационной справки. То теперь законодательством этот вопрос не урегулирован, новая редакция статьи, регулирующей данный вопрос, просто не содержит информации о форме получения (предоставления) информации. По нашему мнению, такая коллизия считается недопустимой, она вызовет много споров через форму получения информации. Остается только надеяться, что в ближайшее время соответствующими органами будет разработан порядок, который реформирует не одну статью закона, а осуществит подробное разъяснение процесса получения информации из государственного реестра прав и их отягощений на недвижимое имущество.
Помимо прочего, указанный недостаток является не единственной коллизией новой редакции Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений». Так, Законом Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно определения конечной выгоды юридических лиц и публичных деятелей" не были внесены изменения в Порядок доступа нотариусов в реестр прав на недвижимое имущество (далее - Порядок). Согласно указанному Порядку, который на сегодня является действующим, пользование информацией о зарегистрированных вещественных правах, их отягощений на объект недвижимого имущества, содержащейся в Государственном реестре прав и реестрах, осуществляется нотариусом исключительно при совершении нотариальных действий по данному объекту недвижимого имущества. Также Порядком запрещается предоставлять другим лицам (кроме лиц, имеющих определенные права на недвижимое имущество и сторон сделки, в связи с которой и производятся исполнительные действия) по их обращению информацию о правах и отягощений на недвижимое имущество, полученное в соответствии с настоящим Порядком, кроме случаев, установленных законом.
Итак, согласно новой редакции закона, получать информацию из реестра прав на недвижимое имущество может любое лицо по его желанию в любое время, а согласно Порядку, действие которого никто не отменял и внесение изменений в который еще не произошло, осуществить это невозможно. При таких обстоятельствах, в случае необходимости получения информации из государственного реестра прав на недвижимое имущество, с целью устранения неожиданностей и казусов рекомендуем обращаться непосредственно к локальному органу, ответственному за реализацию политики в сфере прав на недвижимое имущество или же осуществлять поиск на официальном сайте такого органа.
Итак, учитывая все вышеизложенное и анализируя указанные в данной статье нормы, можно прийти к следующему выводу. Законодательные изменения в сфере недвижимости значительно упростят поиск и установление, необходимой для каждого из субъектов общественных отношений в сфере недвижимого имущества, информации, ведь теперь любой может обратиться за установлением необходимой ему информации.
Мы считаем, что такие изменения можно использовать как один из способов защиты своих прав и интересов - осуществление проверки владельцев недвижимого имущества и наличия отягощений на такое имущество можно применять при заключении сделок или использования в другой деятельности с целью предотвращения нарушения своих прав. Однако, рекомендуем нашим клиентам при производстве такой деятельности также учитывать недостатки изменений законодательства в сфере прав на недвижимое имущество, которые перечислены выше.